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分析一下芜湖(三线城市)房价

2019-12-17     来源:转载自网络     浏览:184

短期看库存,中期看货币,长期看人口。

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有人私信给我,正好无聊多说两句。

有的回答已经被打脸了。

芜湖这波行情,宏观上来说货币政策给力,周边城市带动。

微观上来说,当安徽人买不起上海南京甚至合肥之后,芜湖是他们为数不多的选择之一。芜湖一直是安徽经济重镇。次中心,皖江龙头的地位稳稳的,比回老家强。

前几年行情不给力,库存积压(步子太大,扯了蛋),但最近几年芜湖供地减少(部分流拍),本地和外地刚需不断入场,棚改货币化补偿不断推进,芜湖库存不断减少,房价自然要涨。

另截止2016.11.25.芜湖房价已经到位,部分楼盘虚高,不是急着买房结婚建议等等,过个一两年好房一堆。如果非要此时购买,市中心某实惠刚需大盘买不了吃亏,买不了上当。

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无聊再多说两句。很多人说芜湖人口流出,是的户籍人口比常住人口多,这是事实,没人否认。但这是非常浅的数据,如果仔细分析一下,怎么能轻易得出芜湖房价不会涨的结论。

芜湖人口流出的集中在县域,尤其是无为南陵,2015年芜湖市总人口流出19.4万,无为流出人口18万,南陵流出14万,两县就流出32万,32-19.4=12.6,市区至少增加了12.6万人口。统计数据表明芜湖四区区的常驻人口增加了30.8万。最后说一下总的常住人口和芜湖商品房销售数据

2014年末芜湖全市常住人口361.7万人,比上年增加2.1万人。

2015年末,芜湖全市常住人口365.4万人,比上年增加3.7万人。

一般芜湖商品房一年的销量也就20000套左右,15年卖了23117套,16年行情好,翻倍卖了40347套。

15年市区销售的商品房中,从购买人户籍来看,芜湖市区居民占49.02%,所辖四县居民占16.31%,安徽省其他城市居民占20.47%,省外居民占14.21%。

16年市区销售的商品房中,从购买人户籍来看,芜湖市区居民占41.6%,所辖四县居民占21.54%,安徽省其他城市居民占29.12%,省外居民占7.74%。

总不能说外地来芜湖买房都是投资吧?

分析一下芜湖(三线城市)房价


再补充。

17年二月马鞍山拍了个地王,楼面价4754。一对比,那芜湖的1701价格几乎不可能低于此,非常有可能破五千。目前1701报名的房企不少,芜湖土拍也要摇号确定竞买人了。

另一方面是芜湖有些新盘开始降价了,万科海上传奇13000降到11000,官山翰林11000降到10000.东方红郡降到8500,有些盘子变相降价,送个车位,比如万科城北区,送车位,买88小户型,实际均价8800左右,带装修。

再看土拍,我觉得这次价格会在5200左右,左的概率大一点。芜湖新房的价格还是会保持稳定。

有很多人刚需,确实手上无房心里不安,万一又踏空,几年又是白干,这个风险承担不起。芜湖现在这个房价,对比周边城市,你指望下跌不可能。所以看到合适的,喜欢就买了吧。

更新。

前段时间加了个买房群,365的,今晚打开看了下,你们几个人说伟星公园大道13000送车位,我说句和荣盛华府对比完全不值,结果我就成了托,荣盛各种不好就出来,荣盛那有墓地不能买,请问整个神山公园以前都是墓地那周边岂不是都不能买?呵呵,最后还把我踢出去了。群里你们管理员水平真是不行,毕竟365给钱就能上,13000送车位毛坯学区十一中的公园大道和11000精装送车位学区育红的万科城南区一对比,简直。。。。。现在买房不仅要看置业顾问和你装逼,还很有可能被别人忽悠。


给大家提供一个贷款信息,如果在芜湖买房,可以去芜湖市的惠居金融公被司办理组合贷款,贷款打九折。详细情况你们自己咨询一下。

我给大家写几个买房原则,供你们参考。

1一定要买住宅,什么商铺公寓没两把刷子通通不要碰。

2一定要贷款,而且一定要尽贷,只要能还得起,30年等额本息贷起。

3能买大就不要买小,三房是改善的起码配置,两房都只是过渡,能一步到位就一步到位。当然也别太大,大了不好转手。

4能买大开发商的房子,不要买小开发商的。大开发商优势不多说,小开发商跑路破产烂尾的风险不小,这个风险没几个普通人能承受得起。随着地价的高企,成本越来越高,中小开发商越来越玩不转了。

5没有十全十美的房子,买房只要自己和配偶看好就可以了,其余包括父母都只是参考,一定要自己拿主意。不信你们可以带着一家子人去看房,在上涨行情可以让你全款看成首付,最后越看越烂,还没买成房。

6第一套房一定要商贷,如果有公积金,那要看公积金缴存额的高低,如果很低,且不太可能增长,那干脆一并用了。如果缴存额较高,留着日后买第二套房用。

更新。

1704实际楼面价约8000.未来房价自己想,但未来房价不是现在房价,很多城市的面粉都贵过了面包,但面包价格并没有迅速跟上,当然如果未来中国经济继续向好,房地产继续发展,面粉的价格肯定会体现在面包上。这次土拍大家不必太过恐慌,4.26号东方蓝海9800开盘,并没有日光。淮矿这次也举牌到最后,所以未来是未来现在是现在。 据我了解到的信息,芜湖二手房交易单价实际成交超过一万的很少,有也只是微微超过比如一万零几百。单价八九千,总价在一百万以下这样的购买力芜湖不缺。

2017.6.7更新。

今天看了城南某刚需新盘,高层6800,叠墅7500.洋房7500。离师大1.6公里,离柏庄春暖花开1.1公里,柏庄二手9000+,这价格还要什么自行车?同价位城东的信德悦城,逼格有点低。 想在城南买房的朋友可以考虑,个人推荐108和112的叠墅,送小30平的面积,这样算单价不到6000。认筹人很多,按顺序排,高层没戏,据销售说叠墅和洋房还有机会 。数据对比,76万买高层112,84万买叠墅112+28平无证面积,95万买140高层。当然叠墅会多出隔层和楼梯的费用。

另现在新房两年限售,买新房普遍拿房要2年,也就是四年时间,算上首付利息,贷款利息,想赚钱,你觉得房价得涨多少?

2017.06.27更新。

中梁耍猴,两个朋友去都没买上。陪女票朋友买房,我让她认筹了金浩,东方龙城,中梁。金浩先开,一早就去买了次顶楼,那两个朋友,一个中梁开盘第二天买了翰林公馆3楼7500,总共33层.一个去金浩,只剩三楼以下和顶楼,犹豫了,过几天再问三楼也没了。。。

昨夜发微博说13000是本轮芜湖房价无法突破的顶,当然我说的是毛坯。很多人伟星某盘18000了。好,伟星天玺精装18k,假设这价开出来,大家排队买。那平湖秋月二手精装16k要的吧?平湖秋月16k,刚需盘东方龙城14k,很便宜了。那现在8、9k的刚需盘都得15k左右了。16年6月前这些盘子才多少钱5、6k。这么算芜湖房价涨两倍了。全球涨幅第一的合肥才涨一倍。芜湖就是这么牛逼,你们服不服?问题来了,这些人去年为什么不借高利贷买房?

2017.07.12

有不少朋友问我芜湖某盘还能不能买,我个人对芜湖房价的判断是合肥均价的0.5到0.7,应该在0.6左右,目前合肥均价14600,按0.6算8760,目前芜湖均价8500+。合肥降温已经是不争的事实,滨湖楼盘出现10%的降价,腰斩那是扯淡,不过可以预期未来还会继续降温。那么说回芜湖,均价去看芜湖肯定不会出现大幅上涨,大概率是平稳,但具体某个楼盘涨跌难说,现在基本涨也只是几百块的小涨,但对于买房人来说成本还是高了。个人人为目前芜湖一万以下的刚需盘子可以放心买入,一些高价楼盘,你一定要和周边楼盘对比,比如时代之光,目前精装送车位13000.但旁边绿地装修二手不过8、9k,行情一旦降温,开发商精装改毛坯10k卖,很合理吧,房价降还是没降?合肥成交总价100-150万占比37%,150-200万占比23%,成交均价150万不到。供参考。

再装逼扯点宏观,目前M2增速不到10%,宝类产品收益都4个点朝上,扛把子北京都降价了。

2017.08.22日更新。

想做个调查,在芜工作的外地年轻人(90后,不含四县)比例。希望每个路过的朋友们都能在评论下面留个数据,不一定得是精确的。我先来,我单位最新一批员工,外地员工占比70%。

2017.9.21更新。

现在数据显示每天成交200套左右,其实全是限制网签积压下来的。我大概统计了下,八月份主城区+三山区开盘的楼盘加在一起房源约1000套。其中海上传奇和荣盛华府房源492套。供给严重不足,刚需盘尤甚。

2017.11.08更新。

最近两块地,1716价格是6616,1717有争议,我算是7000(不含修路钱),最低有人算5914,高是7300。不管怎么看,都是板块内剩余优质地块,价格也就这样,没创新高,土地价格不再上涨了。货币面收紧了,人口面这两年一下卖了这么多房子,还剩多少人没买?上甘岭战役刚结束,再发动一次渡江战役?房价已无上涨动力了,现在价格坚挺摇号抢房,无非是供给严重不足导致的,土地供应少,开发商不开盘,一个月就卖一千套,就是平常年景也不够卖啊,更何况现在?但迟早开发商要敞开卖的,时间问题, 二手房价也会像一手看齐的。早期拿地便宜的开发商合适就买,卖一套少一套,后面高价拿地,开发商也要生存,价格要是降了,想想苏宁城市之光2500的地,最后只买4800.


2018.1.26.大雪,懒癌更新。

没想到帖子不少朋友关注,还有网友催我更新,那就更一把。

最近真的没有怎么关注房子,一是我认为大行情已经结束了,二是身边实在没什么朋友,有钱刚需或者改善还没买房的。现在表面上开盘摇号,但实际蓄客难度很大(此处不包括高速这样的楼盘大家懂的),16年开发商拿200套房子出来,一个月就有四百多人认筹,现在恐怕得要半年。16年乃至17年上半年,你哪会接到开发商打电话问你要不要买房子,现在有的楼盘电话都打了好几回,我逛街还遇到两个楼盘的小蜜蜂(拉你去售楼处看房,他就有提成)。现在如果刚需要买房,我觉得稳是第一位的,所谓稳就是你买到手不怕它会跌,等过几年你要住的时候,周边配套也成熟了。目前来看只要不是那些新上市的地王,基本都不会有问题。

芜湖造大桥,修轻轨,建机场,但不管怎么样还是座三线城市。你唱多北京楼市五年,你就成为专家,你唱多芜湖楼市五年,你就成为神经病。当然现在很多专家,自媒体看空三四线城市(以前他们还看空二线,二线已经打脸了),大家不要轻易信,中国十几亿人,有钱人很多,没钱的人更多,为此我专门写了个长文反驳,半个小时就写好了,还需要润色,结果懒癌发作,就一直没动了。先直接给出观点吧,年轻人如果去大城市打拼几年没什么成果,赶紧去二三线城市占位置,对于安徽老乡来说,芜湖合肥不会亏待你的。

2018.03.10

统一回复,芜湖楼市目前投资不建议。最近的土拍,地价没有上涨。

2018.05.12

两个没想到,一没想到芜湖土地供应量这么小,二地王项目上市这么贵。在微博写了点分析,直接说结论吧,如果有地王项目的预算,不是刚需,非常想投资房子,建议去合肥看看。

2018.05.12

我16年末就说了不是着急刚需不要买房,评论有说听我的亏了半套房。我今天来给大家仔细算算,假设未来几年芜湖房价平稳,如果不是刚需是投资的话,16年末及以后买了套100万的房,到底赚没赚钱。剔除一些显著低于市场价比如高速御府等个别盘子。假设芜湖房价上涨了20%,事实很多楼盘根本达不到这个涨幅。首付20万, 等额本息商贷基准利率80万,市值120万。新房拿房2年。银行理财5%。首付两年利息成本约2万,两年房贷约10万,当中利息约8万。拿契税维修基金3%,3万。盈利20-2-8-3=7万。产证不满2年,还有增值税,卖出难度相当大,17年又出了限售,所以实际持有基本四年以上,也就是20-4-15-3=-2万。我这已经是按较为理想的情况去计算了。你也可以反推如果想赚钱,房价要上涨多少。

2018.09.11。

最近比较忙,一直没更新,带点最新消息,城东某盘,最近和至少两个单位搞活动,比市价低了不少,其实就是定向降价了。

2018.12.28

好久没来了,老婆也骂我不写东西了。有人说我打脸了,好吧18年初涨的那一波,我确实没预料到(疯的时候海上传奇二手开1万67,现在旁边长江之歌精装不到1万5,还送车位,城东万科城1.4最低,现在隔壁大发不用我说吧?,后面的信达首付都可以分期)芜湖开始步入下行周期了。

很多人还是老问题问我什么时候买合适,其实在政策开始微微刺激的时候最合适,比如芜湖房贷开始打折的时候。当然这个时间不知道什么时候会来,你不可能租房结婚,所以我给个参考,以前芜湖房价456,那么你未来买同档次楼盘,那就以翻倍定价,8.10.12差不多,考虑到低价盘增幅要大,也就10到12。个别高端楼盘会高一些,但不能太离谱。这样去买,不能保证你不站岗,但应该不会吃大亏。

2019.4.9懒癌更新。

最近不关注房价,随便聊聊。

一、谈一下芜湖商业地产为什么不行。芜湖商业地产不景气,谁都能看出来,大部分人都觉得是因为芜湖消费不行。首先芜湖的消费能力对得起芜湖现在的发展水平,甚至是超出的,芜湖人好吃懒做。。。。。二是互联网电商对线下的冲击,这是全国共性问题。三是芜湖商业地产供给严重过剩,我不是看到现在商业广场倒了这么多,才说供给过剩,真的芜湖商业地产人均面积全国前列,远超一般标准,网上有数据可查。芜湖城南银泰,金鹰,柏庄,新时代商业街。城中新百,苏宁,华谊,华强,八佰伴,联盛,星隆。城东万达,绿地缤纷,星悦广场,苏宁环球,鸠兹古镇。傻子都能看出来,就芜湖的体量开这么多不倒闭几家简直没有天理。

二、芜湖收入问题,经常有人说芜湖人均3、4000。这数据太侮辱人了,现在芜湖端盘子都3000了,工厂45千,其他好一点的职业这个收入水平可能吗?特别是80、90后的青壮年劳动力,收入水平远远不止于此。

三、芜湖人怎么买得起芜湖房子。

1、棚改俗称拆迁,这个不需要多说。

2、2到6个钱包,我认识的人只有一个人是完全靠自己个人收入买的房子,最常见的模式就是男方父母给个首付,男方还贷,结婚的时候女方配个车。

3、芜湖高收入群体,我熟悉的朋友,在芜湖收入最低的一位是7K,我熟悉的都是上班族,更不要说那些经商创业的了。

4、在大城市打拼,收入较高,但无法或不愿在大城市买房的返乡置业人群,这群人数量真不少,干几年,存个几十万,上海买不起,芜湖绝对没问题。

四,芜湖的城市定位。

芜湖经济总量全国七十多位,考虑到人均,以及一些区位,自然环境等因素,在我看来芜湖在全国三百多城市中,大约能排60位左右。安徽第二大城市,皖南中心城市,在安徽有一定的影响力。不是所有人都能立业于大城市,也不是所有人都想待在大城市。

2019.10.8 从去年开始芜湖的房产交易量都已经下来了 而且有传言 政策也开始出现松动 据传过户满2年交易可省增值税的政策可能取消。这又间接说明了芜湖市场的冷淡与不景气。很可能这会持续很长一段时间。目前来看,房价不会有大的变动。

未来房价主要看以下几点

1国家对这座城市有无利好政策及定位 2市政府的那帮人有无作为 有无能干实事的 (大家都能看的到)

3招商引资这块 吸引人才这块---还是看政府那帮人能否干正事。引进了大企业,人才 要给于他们好的

经营环境,就业环境。不要忽悠过来了就不管了。4人口

如果以上几点能做好的话 未来很有发展潜力

但目前来看 一点不好不要沾沾自喜, 不要做井底之蛙 出去看看 就知道芜湖什么都不是 ----养老城市,节奏慢,人懒 ,很多外地人给的评价。-------最后想说其实我知道的也有很多芜湖人都很辛苦的,不是不想努力,是本身就业环境就差。

任何一个城市的发展离不开政策,离不开掌舵的船长,更离不开一群与之共荣的船员。

分析一下芜湖(三线城市)房价


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