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房地产轮流接盘时代来了

2020-01-08     来源:转载     浏览:219

2020年,房地产并购仍将持续演进,并种下新格局。

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 | 中房报记者 苗野 北京报道

当年剁手一时爽,如今还债泪两行。2019年已经成为历史,但一批房企激进扩张之后遭遇了被吃掉的命运。

回看2019年,并购大戏演绎了地产圈最好的故事,开年以融创收购泛海项目重磅登场,年关以阳光城接手协信控股、世茂房地产收购福晟的消息收尾。

在平均每天发生2起并购的2019年,房地产周期里的捕食者和被鲸吞者,泾渭分明。2020年,房地产并购仍将持续演进,并种下新格局。

买卖乾坤

过去一年,房地产江湖只有两种接盘侠,一种是叫孙宏斌,一种是其它,如并购新人恒大之类。2019年11月末孙宏斌以153亿元并购云南城投震惊了地产圈的余波未了,12月房企间并购又接踵而至。

12月17日,有消息称欲在2020年迈入千亿房企阵营的福晟集团整体出售旗下地产板块,潜在的买家包括世茂和四大AMC之一的东方资产管理有限公司,谈判正在进入最后阶段。按照签订的框架协议,世茂、东方资产与福晟集团三方股权比例暂定为4:3:3,收购完成后,由世茂操盘。

对于此次收购,福晟方面回应称是双方进行强强联合,正在商谈战略合作方案。世茂房地产并没有给出任何回应。

世茂地产董事局副主席兼总裁许世坛认为,目前是房企并购的好时机,偿债高峰期诸多企业面临较大的偿债压力,世茂地产的优势在于较低的融资成本和充裕的现金。按照许世坛的计划,2019年公司70%以上的土地储备都来自并购。

2019年3月开始,世茂先后将泰禾、明发、万通、粤泰等房企的部分资产纳入麾下,总收购金额接近200亿元,收购项目超过20个,比肩融创。

“去年和今年,房地产行业面临的压力和挑战越来越大,市场下行期,销售回款被迫减速,以时间换空间的出售资产、项目、股权,正在成为部分高杠杆房企的选择,并购已成为规模房企的新赛道,未来市场上弱肉强食的景象将会轮番上演。”一位业内人士分析称。

年关一般是并购的时间窗口。在世茂房地产收购福晟的消息不胫而走的同一天,绿城以36亿元购入新湖中宝上海子公司35%股份。这是继2019年7月向融创转让旧改项目之后,新湖中宝第二次出售旧改项目。

同样成为买方的还有阳光城。12月21日有消息传出,阳光城正与协信控股谈判股权收购事宜,目前谈判已进入最后阶段,不过尚未签订协议。据悉此次收购为整体收购,协信资产中还包括大量的商业地产、产业地产、长租公寓等。

金科联席总裁方明富曾对媒体表示,房企土地获取方式不是单一的,招拍挂获取土地由于政策调控限价措施,甚至有一些项目不赚钱或者微利,收并购从某种程度上项目效益更加可控。2019年7月,遭遇“黑天鹅”的新城控股断臂求生,金科部分或全部接盘新城系16个项目,累计斥资54.75亿元。

与协信、福晟、新湖中宝同样笼罩在暗影中的房企,还有阳光100、华侨城、中国金茂、万通地产、明发集团等,这些房企都曾一次或多次转让旗下项目。有的是通过腾笼换鸟置换资产,但更多暴露出的是资金紧张、偿债压力逼近的境遇。

“调控往往伴随着行业的洗牌与整合,这背后是房企融资受限,销售不振,使得企业资金链出现危机,只能出让部分开发项目、股权或土地以换得喘气的机会。”有业内人士称,随着房地产去产能的深化,行业集中度会继续上升,实力较差,抵御风险能力较弱的房企被淘汰很正常。再者,在竞争加剧的情况下,企业杀出重围难度系数也在加大。

生物链的猎物

一切为了规模与座位。记者发现,在2019年前11月房地产企业权益销售额榜上,并购市场上的明星房企,均获得名次的提升。融创首次跨过万科位列第三,世茂则借力并购重回前十,在全口径榜单上位居第九。在全口径销售榜单上,阳光城、金科分别比去年同期上升1和7个名次。

无论是福晟、协信控股还是新湖中宝,每一个摆上货架的房企,也都曾有过同样的光荣与梦想。不幸的是,最终因疯狂加杠杆而深陷资金链困境。

世茂的盘中餐福晟曾因旗下“飞虎队”大举拿地在业内崭露头角,2016年~2017年在全国拿下107个项目,总货值达到8100亿元;仅在2017年,便斥资810亿元拿地,而同年销售金额不足400亿元。

激进过后高额的负债和难以处理的收并购问题让福晟的资金状况日趋严峻。

昔日“上海内环地王”新湖中宝也遭遇同样命运。通过旧改和滩涂开发,新湖中宝在前期储备了大量优质土地,包括上海虹口、黄埔等核心地块,是一个低调的地主。但受困于回报慢的旧改项目以及多元化投资失利,被迫卖项目。

2019年三季报显示,新湖中宝的账面资金为128.52亿元,短期借款为36亿元,一年内到期的非流动负债达到184.59亿元,账面资金已不能完全覆盖短期债务。而长期借款高达371.56亿元,应付债券为137.6亿元,总债务达到729.75亿元。高企的有息负债总额推升公司净负债率达到166.52%。

过去,大部分手中握有实质资产的房企在爆发流动性危机后,都试图通过卖项目缓解压力,又似乎没有成功穿越周期。

以泰禾为例,尽管其主动降速、频繁甩卖项目,至今仍未进入安全区,密集高息发债也没有缓解泰禾的流动性,却限制了泰禾纳储的步伐,2019年未在公开市场拿过一块地。同时泰禾存货也在减少,从2018年期末的1735.28亿元下滑至2019年三季度的1544.45亿元。

华侨城董事长段先念曾表示,当今时势,并购和跨界重组也是跨越的最佳路线,而割一块“盖房子”的肉,多一块“兼并重组”的肉,瞬间就能实现跨越。

但陷入转型僵局的华侨城始终没有走出左手买文旅右手卖地产的怪圈。2019年11月,华侨城接连“卖子”,挂牌转让9家公司股权,涉及重庆、昆明等项目。近日,融创成都子公司以10.42亿元总价拿下华侨城成都子公司51%股权。7月底,华侨城子公司西安康兴置业以约31.29亿元转让其持有的西安思睿置地80%权益,接盘者也是融创。

据不完全统计,截至2019年底,A股房企并购事件已达467宗,涉及买方现金支付总价值4688亿元。大房企敢于在行业寒冬并购中小房企资产,是出于行业集中度提升,保证规模发展的诉求,中小房企则是猛烈扩张规模下的断臂求生。

过去的2019年,房地产市场生动解释了行业的一条生物链:大鱼吃小鱼,小鱼吃虾米。但不排除的是,在未来的房地产市场,机会来临时,大鱼也会吃大鱼。

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